Off-Plan-Kauf in Spanien: Was internationale Käufer wissen sollten
Leitfaden zum Kauf von Immobilien im Bau in Spanien. Zahlungsphasen, Bankgarantien, rechtlicher Schutz und Tipps für einen sicheren Kauf.
Was Off-Plan bedeutet
Off-Plan-Kauf bedeutet den Erwerb einer Immobilie vor oder während ihrer Bauphase. Sie entscheiden sich für ein bestimmtes Grundstück und ein Villen-Design, leisten Zahlungen nach Baufortschritt und erhalten die Schlüssel, wenn der Bau abgeschlossen ist.
In Spanien ist der Off-Plan-Kauf durch gesetzliche Rahmenbedingungen geregelt, die den Käufer schützen. Es ist wichtig, diese zu verstehen, denn der Schutz ist real – aber nur, wenn Sie wissen, wonach Sie fragen müssen.
Warum Off-Plan kaufen?
Der Kauf vor der Fertigstellung bietet echte Vorteile.
Preis: Frühe Käufer sichern sich in der Regel die besten Grundstücke und die niedrigsten Preise. Wenn eine Entwicklung voranschreitet und die Nachfrage steigt, ziehen die Preise meist an. Bei den Omala Residences beginnen die Villen der ersten Phase beispielsweise bei 335.300 € – spätere Phasen in gleichwertiger Lage werden voraussichtlich teurer sein.
Wahlmöglichkeit: Sie wählen Ihr exaktes Grundstück, die Ausrichtung und können in vielen Fällen Ausstattungen, Grundrisse und Extras mitbestimmen, bevor der Bau beginnt.
Moderne Standards: Neubauten in Spanien müssen den aktuellen Bauvorschriften entsprechen, insbesondere in Bezug auf Energieeffizienz. Eine Off-Plan-Villa im Jahr 2026 wird nach dem aktuellen CTE (Código Técnico de la Edificación) gebaut und erreicht eine weit höhere Energieklasse als eine Wiederverkaufsimmobilie aus dem Jahr 2006.
Zahlungsaufschub: Anstatt den vollen Betrag auf einmal zu zahlen, leisten Sie während der Bauphase – meist 12–24 Monate – Teilzahlungen.
Die typische Zahlungsstruktur
Off-Plan-Käufe in Spanien folgen einer bewährten Struktur. Obwohl die genauen Bedingungen je nach Bauträger variieren, ist das Muster konsistent:
Phase 1: Reservierung
Eine Reservierungsgebühr von 6.000 € bis 10.000 € sichert Ihr Grundstück und den Villentyp. Dieser Betrag wird vom Kaufpreis abgezogen.
Phase 2: Privater Kaufvertrag (Contrato Privado de Compraventa)
Innerhalb von 30 bis 60 Tagen nach der Reservierung unterzeichnen Sie den privaten Kaufvertrag. Zu diesem Zeitpunkt wird eine weitere Zahlung geleistet – meist 20–30 % des Kaufpreises abzüglich der Reservierung.
Dies ist das wichtigste Dokument. Es legt die Spezifikationen, den Preis, das Fertigstellungsdatum, den Zahlungsplan und Strafen bei Verzug fest.
Phase 3: Zahlungen nach Baufortschritt
Je nach Bauträger können weitere Zahlungen an Meilensteine gebunden sein (z. B. nach Fertigstellung des Fundaments oder des Rohbaus).
Phase 4: Fertigstellung (Escritura)
Wenn die Immobilie fertiggestellt ist und die Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación) vorliegt, leisten Sie die Schlusszahlung – den verbleibenden Restbetrag des Kaufpreises. Die Unterzeichnung findet vor einem spanischen Notar statt, und die Immobilie wird im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) auf Ihren Namen eingetragen.
Ihr gesetzlicher Schutz
Spanien hat nach der Immobilienkrise 2008–2012 strenge Käuferschutzgesetze eingeführt.
Bankgarantie (Aval Bancario)
Dies ist der wichtigste Schutz. Nach spanischem Recht (Ley 38/1999) muss jeder Bauträger, der off-plan verkauft, alle Vorauszahlungen entweder durch eine Bankgarantie (aval bancario) oder eine Versicherungspolice absichern.
In der Praxis bedeutet das: Falls der Bauträger die Immobilie nicht fertigstellt, ist die Bank oder Versicherung gesetzlich verpflichtet, Ihnen alle geleisteten Zahlungen plus Zinsen zurückzuerstatten.
Vergewissern Sie sich immer, dass Ihre Zahlungen durch eine Bankgarantie abgedeckt sind. Ihr Anwalt sollte dies bestätigen.
Baugenehmigung (Licencia de Obra)
Vor dem Verkauf muss der Bauträger über eine gültige Baugenehmigung der Gemeinde verfügen.
Erstbezugsgenehmigung (Licencia de Primera Ocupación)
Dieses Zertifikat wird von der Gemeinde nach Fertigstellung ausgestellt. Ohne dieses Dokument können Sie die Immobilie nicht legal bewohnen oder Versorgungsverträge (Strom/Wasser) abschließen.
Zehnjährige Baugarantie
Das Gesetz verpflichtet Bauträger, eine Versicherung für 10 Jahre abzuschließen, die strukturelle Mängel abdeckt. Diese wird von einer Versicherungsgesellschaft getragen, sodass sie auch dann besteht, wenn der Bauträger den Betrieb einstellt.
Die Rolle Ihres Anwalts
Die Beauftragung eines unabhängigen, deutsch- oder englischsprachigen Anwalts (abogado) ist unerlässlich. Ihr Anwalt wird:
- Den Kaufvertrag prüfen und verhandeln.
- Lizenzen und Bankgarantien verifizieren.
- Die Eintragung im Eigentumsregister prüfen.
- Sicherstellen, dass die Immobilie frei von Lasten ist.
Budgetieren Sie ca. 1.500 € bis 3.000 € für Anwaltskosten. Dies ist eine Investition in Ihre Sicherheit.
Steuern und Zusatzkosten
Beim Kauf eines Neubaus in Spanien fallen zusätzlich zum Kaufpreis folgende Kosten an:
IVA (Mehrwertsteuer): 10 % des Kaufpreises. AJD (Stempelsteuer): 1,5 % in der Region Murcia. Notar- und Registergebühren: Ca. 1.000 € – 2.000 €. Gesamnzusatzkosten: Rechnen Sie mit ca. 12–14 % zusätzlich zum Kaufpreis.
Abnahme und Mängelprüfung
Vor der endgültigen Übergabe haben Sie das Recht, die Immobilie auf Mängel zu prüfen (snagging). Es wird empfohlen, hierfür einen professionellen Gutachter hinzuzuziehen.
Off-Plan-Kauf bei den Omala Residences
Unser Prozess bei den Omala Residences folgt den oben beschriebenen Standards, mit vollständigen Bankgarantien auf alle Vorauszahlungen, transparenten Preisen und der Unterstützung durch unser Team während des gesamten Prozesses.